В законе «О кооперации» ЖСК говорится про группу частных лиц либо организаций, создающих на добровольной основе новое юридическое лицо с целью самостоятельного распоряжения ресурсами.

Сообщество в обязательном порядке возводит жилой дом, где все его участники имеют, причитающуюся им жилую площадь.

В последнее время, это достаточно востребованная строительная схема, так как она увеличивает доступ личного капитала и уменьшает налоговые издержки.

Известно, что такой подход в строительстве снимает риски в финансовой сфере, характерные нынешним строительным схемам, а также дает определенные правовые преференции.

Работа ЖСК регламентируется правилами внутреннего распорядка, а также положениями Устава, прошедшем регистрацию в местном Исполкоме.

Зачастую же граждане Российской Федерации сталкиваются с ЖК, то есть жилищным кооперативом, где его участники, в отличии от ЖСК, покупают квартиры у строительных компаний в уже построенных домах. Все получают более выгодные условия: участники ЖК получают рассрочку по выплате своей доли, а застройщик реализует полностью весь дом.

Порядок регистрации квартиры в государственных органах

Для вступления в кооператив необходимо внести первоначальный взнос, что будущий владелец жилплощади отдает на организационные потребности, а в последствии, еще потребуются паевые взносы.

В случае, оплаты дольщиком кооператива практически всей стоимости квартиры в законченном доме, по Закону СССР о собственности, вошедшем в силу в 1990 году, он получал ее в полное распоряжение, что было также зафиксировано в Статье 129 ЖК РФ и статье 3 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Дольщик не сможет продать, подарить квартиру или передать ее часть кому-нибудь, если у него нет свидетельства о праве на жилую собственность из Регистрационной палаты.

Могут возникнуть проблемы при вступлении в наследство из-за неожиданной смерти пайщика.
Пайщик и руководство кооператива вместе собирают все акты, справки и остальные бумаги, необходимые для оформления в государственных органах.

К сдаче дома в эксплуатацию Застройщик должен подготовится очень тщательно.

При подготовке документов для подачи в регистрационное государственное бюро по правам на имущество, нужно иметь справку о занимаемой жилплощади, зависящую от размеров долевого взноса. Которую кооператив может получить только после инвентаризации, учетным и оценочным мероприятиям по недвижимости в государственных органах при вводе в эксплуатацию помещений из жилищного фонда ЖК.

Что необходимо для государственной регистрации?

Чтобы полностью завершить регистрацию квартиры в государственных органах для документального подтверждения права на собственность, нужно иметь при оформлении такие документы:

  • справка о регистрации ЖК как юридического лица;
  • протокол полного собрания участников кооператива, дающий подтверждение о избрании его председателя и бухгалтера;
  • зарегистрированный в строительном комитете устав;
  • справка о членстве в ЖК и сроке уплаты долевых взносов, завизированная его печатью и подписями главного бухгалтера и председателя;
  • документы и протоколы, технически описывающие объект недвижимости.

В органы регистрации руководство кооператива одновременно предоставляет данные по членскому составу ЖК, компетенции председателя и бухгалтера кооператива вместе с их подписями, а также оттиски его печатей.

Трудности при оформлении кооперативного имущества

При несоблюдении сроков регистрации в государственных органах, в праве участника ЖК на оплаченную квартиру не может быть удовлетворено.

Даже, если удостоверены документами, предоставленными для оформления, обстоятельства возникновения прав на собственность, владелец не может в полном праве ею управлять.

Также нельзя получить по статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый вычет по имуществу, даже если долевой взнос полностью погашен, из-за отсутствия документа с регистрацией права на жилплощадь, полученную при долевом участии.

Необходимо подать иск в суд для получения законных прав на собственность в жилом фонде кооператива, на основе полностью оплаченного долевого взноса и уплаты стоимости квартиры.

Не нужно регистрировать кооперативную жилплощадь в Едином государственном реестре по правам на недвижимость, когда она уже давно зарегистрирована в Бюро технической инвентаризации. По закону данное право может регистрироваться в ЕГРП и передаваться при продаже либо иных действиях следующему владельцу.

Приватизация кооперативного жилья

Приватизация и фонд кооперативного жилья никак не взаимосвязаны, так как по закону РФ «О приватизации жилищного фонда» от 29.12.2004 №189 ФЗ, приватизация — это перемещение помещений из государственного фонда жилья во владение граждан, проживающих там по договору найма.

Также все физические лица, живущие на данной жилплощади постоянно и прописанные там, имеют равные доли при приватизации этой квартиры.

Квартира в кооперативном доме со стадии строительства находится в собственности кооператива, то есть юридического лица. Пайщик ЖК сможет владеть кооперативной жилплощадью, с подтверждающими данное право документами, только после оплаты своих долевых взносов. Хозяйственные и иные постройки вместе с территорией, прилегающей к дому, является общим владением пайщиков ЖК.

Кто может стать собственником кооперативного жилья

Только участник кооператива может иметь право собственности на оплаченную кооперативную жилплощадь. Для супружеской пары совместная, а также общая собственность на кооперативную жилплощадь, возможна, если они состоят в браке на момент выплаты своей доли.

Право на квартиру при разводе дается супругам в равной степени, для чего по договоренности или через суд будет разделена общая собственность. При внесении одним из супругов части долевой суммы до момента вступления в брак, их остаточная доля, в случае раздела собственности, будет считаться по сумме их вклада, будучи в браке.

Согласно статье 31 Жилищного Кодекса, дети, живущие в кооперативном жилье, имеют для этого все законные основания и не могут быть выселены, за некоторыми исключениями.

Доля участника ЖК, согласно его же Уставу, может быть передана членам их семей, достигшим совершеннолетия, что отражается в протоколе решений полного собрания и данный документ в дальнейшем будет регулировать порядок мероприятий по получению наследства, что происходит только по обоюдному согласию владельцев жилья, законных супругов.

Права владельца кооперативной жилплощади

Имея право собственности, дольщик кооператива получает возможность проводить сделки, по отчуждением его жилплощади.

Владелец кооперативной квартиры имеет ограничения по назначению её использования.
Жилищный кодекс в статье 20 дает право владельцу квартиры по отношению к иному лицу или организации по договору аренды, найма либо бесплатно передать в использование свою собственность.

Пайщик кооператива может произвести обмен своего жилья на жилплощадь в том же здании, входящую в государственный жилищный фонд, в случае смены места жительства. Для обмена необходимо подтверждение всех членов семьи, что живут вместе с собственником квартиры, согласно действующим положениям Жилищного Кодекса и требованиям устава кооператива.

Если кто-то из пайщиков не дал согласие обменять жилье, возможно разрешение таких споров, при рассмотрении в суде.

Если квартира выкуплена владельцами на момент нахождения в браке, то в случае развода они могу разделить данную жилплощадь.

Если поделить на основе мирного соглашения не удается, то возможно в судебном порядке рассмотреть отделение жилплощади на территории проживания, а также необходимость перестройки жилья, с целью полного разделения комнат.

Причины окончания членства

Участие в жилищном кооперативе завершается по ряду причин, указанных в жилищном кодексе:

  • Прекращение существования данного жилищного кооператива, а также связанного с ним юридического лица приводит к невозможности дальнейшего совместного участия пайщиков ЖК;
  • Возможно добровольное прекращение членства в жилищном кооперативе, при помощи письменного заявления о выходе из ЖК, которое будет рассмотрено на ближайшем собрании всех пайщиков и на котором будет принято решение по существующей кооперативной жилплощади;
  • В случае смерти собственника жилья, бывшего дольщиком жилищного кооператива, собственность переходит, в порядке очереди, его наследникам. При одобрении всех собственников квартиры, свою часть наследства может иметь наследник, который не проживал совместно с наследодателем. Все наследники автоматически становятся членами данного ЖК, что указано в Уставе и подтверждается решением на собрании всех членов жилищного кооператива.

Система выселения из жилья в кооперативном доме

Собственник, не выполняющий свои обязанности, согласно общим нормам проживания, указанным в Уставе жилищного кооператива, на собрании всех членов ЖК может быть исключен из его числа.

В свете данного постановления по выселению он больше не может использовать данную жилплощадь. И на основании юридических норм и уведомления — ему вместе с остальными членами семьи, необходимо освободить в течении двух месяцев жилплощадь, когда-то бывшую в их собственности.

После чего дольщику будет возвращена вся сумма взноса за квартиру, ранее им внесенного.

По решению, принятом на собрании всех членов кооператива, для родственников исключенного дольщика возможно дальнейшее использование свободной жилплощади.

Если исключенный дольщик в устном виде или письменной форме несогласен с вынесенным постановлением собрания, ЖК может добиваться в судебном порядке, освобождения жилплощади от него вместе с его семьей. При решении суда по выселению в пользу жилищного кооператива, ни исключенный из ЖК, ни его семья не получают взамен другое жилье.

Порядок сноса жилья из кооперативного фонда

Порядок снесения жилой площади, находящегося во владении жилищных кооперативов, а также переселения их пайщиков основан на статьях 32, 86 и124 жилищного кодекса Российской Федерации.

Распределение жилых площадей среди пайщиков будет производится в зависимости от суммы, внесенной при вступлении в ЖК.

Во время сноса возникают ситуации, когда некоторые члены ЖК внесли всю сумму взноса, в то время как другие погасили платежи частично, для их разрешения существует Устав и внутренние положения жилищного кооператива, где рассмотрены механизмы внесения долевых сумм.

Дольщики жилищного кооператива, погасившие все взносы, по контракту социального найма и согласно статье 86 жилищного кодекса Российской Федерации обретают новое жилье, остальные обеспечиваются жилой площадью согласно статье 32 ЖК РФ, в существующем порядке для владельцев жилья.

По согласию собственников, возможно законное отчуждение их жилой площади, с полной оплатой ее стоимости владельцам. Эта возможность рассматривается местными органами самоуправления и иными субъектами РФ, в случае надобности эксплуатации именно этого участка земли.

За год до момента изъятия, органы власти, проводящие такую операцию, должны отдать дольщику жилищного кооператива документы, подтверждающие регистрацию данных действий в органах государственной власти.

Таким образом, собственнику предоставляется время с целью согласования и расчета затрат по стоимости выкупа жилой площади. Размер цены выкупа определяется из цены квартиры на рынке жилья, потерь, связанных с переездом при изменении места жительства и компенсации за возможное удорожание жилой площади в будущем.