Однажды приходит день, когда её течение ясно дает понять, что пора окинуть взглядом прожитое и нажитое, и подумать о том, как продолжиться в будущее в своих детях.

При этом приходится пристально рассмотреть такой немаловажный и щепетильный вопрос, как передача детям квартиры. Ведь от выбора способа передачи (завещание, договор дарения или договор купли-продажи) зависит налоговая база предстоящей операции.

Подарить, продать или завещать

Кроме того, важно понимать, какие ограничения могут возникнуть при дальнейших манипуляциях с квартирой. Возможна ли продажа подаренной квартиры, в какие права собственности вступают супруги (или будущие супруги) детей?

Самое важное, что необходимо знать – в результате любой из вышеперечисленных сделок выдается свидетельство о праве собственности на квартиру, позволяющую в полной мере владеть и распоряжаться ею новоиспеченному собственнику.

Он может продавать, сдавать в аренду и даже передарить её третьему лицу. Однако, выбранный вариант сделки влечет за собой ряд нюансов, определяющих выгодность дальнейших запланированных операций. А ведь планирование в операциях с таким ценным имуществом может сэкономить суммы, сопоставимые с годовыми доходами.

Итак, давайте подробно рассмотрим все три варианта.

Дарственная.

Это самая простая и надежная форма передачи собственности конкретному человеку. Дарение оформляется тогда, когда собственник твердо намерен исключить квартиру из общей массы наследства и препоручить её одному лицу, избавив его от утомительных судебных заседаний и далеко не всегда легких диалогов с кругом наследников. Ему переходит исключительное право распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Плюсы дарения.

Сделку, проведенную в соответствии с законом, заверенную нотариусом, гарантирующим чистоту и дееспособность сторон, невозможно оспорить. За нее не уплачивается подоходный налог, поскольку отсутствует доход дарящего.

Впрочем, Налоговый Кодекс РФ снисходителен и к одаряемому при условии, что дар получен от близких родственников – супругов, родителей или детей (включая приемных), бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер.

Помимо этого, подаренный одному из супругов объект собственности не имеет к другому никакого отношения, поэтому любые операции с квартирой можно совершать без получения согласия «лучшей половины».

Если же «половина» оказалась не самая лучшая и приходиться разводиться, подаренная квартира не подлежит разделу и остается полностью за одаренным. Однако, если «не лучшая половина» оказалась еще и коварной, может вступить в силу исключение из этого правила.

Супруг, в период брака заботившийся о жилье и произведший за свой счет капитальный ремонт или иную реконструкцию, что существенно увеличило стоимость жилья, имеет право считать его совместно нажитым имуществом.

Минусы договора дарения

Дарящий по закону не имеет права выставить ни одного встречного условия при дарении, например, права проживать на подаренной жилплощади.

Это сразу же дает основание перестать считать сделку дарением и переквалифицировать ее в другие виды сделок, в частности, купли-продажи. Подарок на то и подарок, что никаких ответных условий не подразумевает, что отражено в главе 32 ГК РФ.

В крайнем случае, вы можете потребовать отмены дарения, но для этого придется в судебном порядке доказать одно из нижеперечисленных условий:

  • Одаренный покушался на вашу жизнь или жизнь близких родственников, либо нанес телесные повреждения;
  • Одаренный ненадлежащим образом обращается с подарком, имеющим для вас большую нематериальную ценность, есть риск безвозвратно утратить подаренное;
  • Ваше здоровье или семейное положение ухудшилось настолько, что дарение в новых условиях существенно снизит качество вашей жизни. Данный случай действует только в договорах с обещанием подарить объект, то есть факт передачи еще не произошел.

Также стоит уточнить, что при дарении человеку, не являющемуся близким родственником, одариваемому придется заплатить 13% НДФЛ, что является очень значительной суммой.

Ведь стоимость квартир даже в небольших городах превышает 1 миллион рублей, а значит, новому владельцу придется раскошелиться на 130 тыс. рублей и более.

Завещание.

Это еще один распространенный способ передачи собственности на недвижимость.

Для вступления в законную силу завещание должно быть заверено у нотариуса. Помимо этой процедуры, от завещателя не требуется более никаких действий.

При этом за завещателем закреплено право в любой момент без объяснения причин вносить любые изменения в завещание, такие как изменение наследника, или даже полностью отменить его.

Основанием для вступления наследника в право собственности является смерть наследователя. От этого же момента будет исчисляться срок владения наследством после получения согласия наследника на его принятие, несмотря на то, что все необходимые для этого документы будут подписаны позднее.

По прошествии 6 месяцев наследник получает право обратиться к нотариусу с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство.

При этом от будущего владельца требуется оплатить госпошлину, размер которой варьируется в зависимости от близости родства наследодателя:

  • Для близких родственников – сумма, равная 0,3% стоимости наследуемого объекта недвижимости, но не превышающая 100 тыс. рублей;
  • Для остальных – 0,6% от стоимости жилья, но не более 1 миллиона рублей.

В зависимости от вычисленной кадастровой стоимости жилья, сумма пошлины может быть немаленькой.

Однако, преимущество завещания в том, что наследники не платят налога с приобретаемого таким образом имущества. К тому же, если наследник проживал с наследодателем в передаваемой квартире, то он также освобождается и от уплаты госпошлины.

Дальнейшим шагом наследника, получившим на руки свидетельство о праве на наследство, будет оформление собственности на квартиру. Свидетельство является правовой основой для регистрации в реестре недвижимости нового собственника и выдачи новому владельцу соответствующих документов.

Теперь поговорим о сложностях, которые могут возникнуть при таком способе передачи собственности.

Во-первых, необходимо учитывать тот факт, что на основании действующих законов, на долю в наследстве (вне зависимости от наличия завещания) имеют право претендовать определенные категории граждан. Это несовершеннолетние дети наследодателя, а также его нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы.

Для того, чтобы предотвратить возможные претензии, опытные юристы рекомендуют получить письменный отказ от претензий у всех, кто подпадает под данные условия и присовокупить их к делу о наследстве, хранящемуся у нотариуса.

Помимо этого, у наследодателя имеется возможность установить определенные имущественные обязательства наследнику перед третьими лицами, например предоставить право пожизненного пользования наследуемой недвижимостью или некоторой её частью. Такая процедура называется завещательный отказ.

При этом даже смена собственника жилья не аннулирует данное условие, и право пользования жильем у этих лиц сохраняется.

Таким образом жилье получает обременение, о существовании которого необходимо помнить. Ведь продать недвижимость с подобными обременениями очень сложно. А если учитывать сделку с совестью, на которую придется пойти, оставляя будущему владельцу «мину замедленного действия», то просто невозможно.

Избавиться от обременения возможно только на основании добровольного согласия отказополучателя на выселение с жилплощади.

Сделка купли-продажи.

Третий способ передачи жилья – составление договора купли-продажи, часто по фиктивной стоимости.

Такой договор можно составить в простой письменной форме, заверение у нотариуса не требуется. Также необходимо составить акт приема-передачи жилья.

Смена собственника регистрируется в Росреестре, за что уплачивается пошлина (обязательная и для всех вышеперечисленных вариантов сделок), равная 1000 рублей.

При оформлении такого типа сделок существуют следующие условия:

  • Если передаваемая квартира была в собственности передающего менее 3 лет, и её рыночная цена составляет более 1 млн. рублей, продавец обязан уплатить НДФЛ. Данная категория сделок является объектом повышенного внимания налоговых органов, поэтому налог обязателен к уплате, даже если сделка была фиктивной. Попытка занизить реальную стоимость жилья с целью избежать уплаты налога также может быть выявлена проверяющими органами. Если цена окажется занижена более, чем на 20% от рыночной стоимости, последует доначисление налога, а также уплата пени.
  • Покупатель не имеет право претендовать на получение имущественного налогового вычета, поскольку он не предусмотрен при сделках между родственниками как взаимозависимыми физическими лицами.
  • Если покупатель состоит в законном браке, то приобретаемая квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. Второй супруг получает право собственности на половину покупаемой квартиры, и может затребовать её в случае развода. Скрыть факт покупки от супруга невозможно, так как на эту операцию требуется её/его нотариальное согласие. Согласие также требуется и на продажу жилья. Если данное положение дел вас не устраивает, следует заранее описать имущественные взаимоотношения с супругом в брачном договоре.

Так выглядят с правовой стороны три способа передать «родовое гнездо» следующему поколению. Однако, ваша любовь будет унаследована без дополнительных юридических формальностей, поэтому можете спокойно дарить и принимать её, пока государство заботится о немаловажных, но все-таки второстепенных её выражениях.