Рано или поздно каждый человек задумывается о приобретении собственного жилья.

Существует масса вариантов облегчающих совершение данной покупки, например, известная многим сделка trade-in. Главной ее особенностью является покупка нового жилья за счет осуществления продажи старого. Банковские вклады и кредиты могут также поспособствовать приобретению долгожданной жилплощади. Кроме того, получить жилье можно путем дарения.

В данном случае человек заключает с дарителем договор о пожизненном иждивении. Иными словами, даритель получает полное право проживать в подаренном им жилье всю оставшуюся жизнь.

Чаще всего в подобных случаях в роли дарителя выступает пожилой человек, нуждающийся в поддержке и уходе. Однако на деле возраст дарителя может быть совершенно любым.

В этом случае права дарителя подкрепляются заключенным договором, в котором указывается, что наследник квартиры может получить жилье в полную собственность только после смерти непосредственного хозяина, который имеет полное право полноценно проживать в своей квартире.

Кроме того, наследник обязуется выплачивать ренту или оказывать иные услуги собственнику, и только после соблюдения всех пунктов договора получает полное право на наследование недвижимости.

Плюсы и минусы такого варианта оформления дарственной

Так как оформление дарственной и заключение договора на подобных условиях является шагом серьезным, то и подойти к нему стоит, оценив все преимущества и недостатки сделки.

  • Во-первых, необходимо оценить общее состояние жилплощади, степень ее изношенности и территориальное расположение. Возможно, данная квартира не будет стоить тех условий, которые наследник обязан будет выполнить по договору.
  • Во-вторых, если опекун не знаком с дарителем, стоит узнать о нем как можно больше: постараться расспросить его о родственниках, семейном положении, состоянии здоровья т.д. Важно учесть, что требовать от него медицинских справок никто не в праве. Психическое состояние пенсионера проверяется вместе с оценкой жилплощади. Если выяснится, что у дарителя имеются какие-либо отклонения, повлекшие за собой недееспособность, то договор заключен не будет.
  • В-третьих, важно обсудить все детали будущей сделки: размер пожизненной платы, условия проживания и сумму первоначального взноса.
    Кроме всего вышеперечисленного не лишним будет узнать и о том, не состоит ли квартира в залоге. Только после полноценной оценки всех условий можно приступить к заключению договора, который будет устраивать как дарителя, так и наследника.

Как происходит официальное оформление договора

Для того чтобы договор дарения вступил в свою силу необходимо соблюдение ряда формальностей. Наследнику нужно будет заранее подготовить все необходимые документы, которые следует зарегистрировать в соответствующих государственных органах.

Сама сделка контролируется со стороны государства и опирается на следующее законодательство:

  • ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Наиболее подробно об оформлении сделок можно прочитать в абзаце 1 п.3 ст. 13.

Сама по себе процедура занимает примерно 20 календарных дней, при этом регистрация сделки нотариально не требуется.

Для ее заключения будут необходимы:

  • сделка дарения;
  • перерегистрация права собственности.

Отдельными пунктами в договоре являются:

  • сведения о том, что квартира не является предметом залога;
  • оценочная стоимость жилплощади;
  • размеры ренты и графики выплат;
  • право дарителя проживать в квартире всю оставшуюся жизнь.

Дополнительно в договоре описывается то, что в случае пожара, разрушения или иного воздействия вследствие которого жилье утрачивается, размеры ренты и графики ее выплат остаются неизменными.

Договор о дарении квартиры заключается в двух экземплярах. После смерти дарителя жилплощадь автоматически переходит в собственность наследника на основании заключенного ранее договора. При этом оформлять какие-либо дополнительные документы не нужно.

Как происходят расчеты с дарителем

Когда вы заключаете договор дарения на подобных условиях, вы должны понимать, что помимо выплаты денежной ренты, от вас может потребоваться оплата стоимости ремонта, покупка лекарств для пенсионера, помощь в уходе и многое другое. Все это детально прописывается в договоре.

Одновременно с составлением самого договора происходит составление графика платежей. В нем прописываются все даты ваших платежей, суммы взносов, а так же сумма первоначального взноса и статьи дополнительных расходов.

Расчеты с дарителем

Схема расчетов с дарителем

Все выплаты опекуна должны быть подтверждены наличием чеков, расписок, договоров и иных документов. Кроме того, наилучшим вариантом будет наличие свидетелей, которые в случае непредвиденных обстоятельств смогут подтвердить все совершаемые действия.

Иногда наследник может для этих целей использовать аудио или видео съемку.

Не стоит забывать и о том, что графики и сам договор не имеют конечных дат.

В этом случае все зависит от того, как долго проживет даритель. Зачастую сумма всех выплат с момента заключения договора и до момента полноценного перехода квартиры в собственность наследника составляет 30-40% от рыночной стоимости жилья.

Если этот показатель сильно завышен или же превышает оценочную стоимость помещения, то рентабельность такой сделки ставится под большое сомнение.

Риски, связанные с выплатами ренты

Итак, даже если опекун добросовестно соблюдает все условия договора, а выплаты являются регулярными, это не защищает его от возможного возникновения следующих рисков:

  • у пенсионера имеются родственники, о наличии которых никто не знал, но при этом они имеют полное право претендовать на жилье;
  • психическое состояние дарителя не было подтверждено документально;
  • даритель проживает на одной территории со своей женой или иными лицами.

Не исключается и возможность того, что пенсионер проживет гораздо дольше самого наследника. Все эти неприятные моменты могут выясниться уже после заключения договора, на момент выплаты ренты.

Прежде чем заключать договор дарения с пенсионером на условиях его пожизненного проживания в квартире, необходимо провести предварительный психиатрический осмотр.

Отмена дарения

Основания для отмены дарения

Если данным пунктом пренебречь, то последствия могут быть весьма плачевными, а именно, после смерти дарителя дарственную могут признать недействительной.

Возможно, у дарителя имеются родственники, которые после его смерти смогут подтвердить тот факт, что пожилой человек являлся психически нездоровым, либо состоял на учете в психоневрологическом диспансере. В этом случае они имеют полное право обратиться в суд с иском, который будет удовлетворен в их пользу.

Кроме того, пенсионер может проживать на одной территории с супругом или супругой, а также любыми другими родственниками, которые являются первоочередными наследниками. В этом случае, если опекун пенсионера не имеет никаких документально подтвержденных отношений с этими членами семьи, например, подтверждающих их отказ от наследства, то квартира в судебном порядке перейдет к ним.

В обоих вышеописанных случаях ни рента, ни денежные средства, потраченные на уход за пенсионером, не восстанавливаются, а заключенный ранее договор аннулируется.

Именно поэтому к процессу составления договора необходимо отнестись с особым вниманием. В том случае, если даритель переживет своего попечителя, то все права на сделку полностью переходят к его наследникам.

Если же и наследник отказывается от соблюдения условий договора, то сделка признается недействительной.
Наилучшим вариантом при составлении сделки о дарении с последующим иждивением будет обращение за помощью к квалифицированному юристу.

Благодаря этому простому шагу можно обезопасить себя от возникновения непредвиденных рисков. Особенно это актуально для людей, плохо разбирающихся в тонкостях законодательства и составления договоров.

Этично ли составлять договор на подобных условиях?

Очень многих волнует вопрос: «Насколько этично составлять договор дарения на подобных условиях?».

Самое главное в сложившейся ситуации – это разумный подход, позволяющий понять и услышать требования противоположной стороны, и при этом не утратить собственной выгоды. Если обе стороны смогли придти к адекватному решению, полностью удовлетворяющему общие запросы, то в составлении подобного договора нет ничего предосудительного.

Кроме того, обычно на составление договора дарения с условием пожизненного иждивения идут одинокие пенсионеры, не имеющие близких родственников, либо их родственники по каким-либо причинам отказались их поддерживать.

Маленькие пенсии и тяжелые жизненные условия являются еще одним шагом на пути к заключению подобных сделок.

Иногда для пожилого человека договор дарения квартиры с последующим пожизненным проживанием в ней является единственной возможностью получить дополнительный доход и встретить старость достойно.

Опекун сможет не только выплачивать пожизненную ренту, но и обеспечить необходимый уход, составить компанию или дать недостающее внимание.

Иными словами, договор дарения является прекрасной возможностью повысить уровень жизни пенсионера.

В ином случае его квартира после смерти автоматически переходит в фонд государства, либо переходит к родственникам, которые отказались обеспечить полноценный уход пожилому человеку.

Приобретение жилья на таких условиях требует ответственного подхода. Важно тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки. В этом случае обращение к юристу за профессиональной помощью позволит провести сделку без осложнений, максимально учитывая интересы сторон.