Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям. Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость. Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости — что это?

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте. В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта. Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только. Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания. Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент. Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна. Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию. В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

  1. При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется вокруг них.
  2. Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
  3. Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.
  4. Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
  5. Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста. В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков. Обращайтесь к услугам кого-то из этого списка.

Читайте также:  Инвалидность при пороке сердца у взрослых

Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании. Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней. Стоимость услуги — в пределах 4-7 тыс. рублей.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

  • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
  • правоустанавливающие документы на объект изучения;
  • документы из учреждений технической инвентаризации;
  • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
  • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

  • план границ участка земли, на котором построен дом;
  • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
  • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
  • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

  • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
  • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
  • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
  • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
  • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

  • разрешение на строительство;
  • пояснительная записка к объекту строительства;
  • акт консервации, если строительство приостановлено;
  • данные об отраслевой принадлежности объекта;
  • сведения о конструктивной системе сооружения;
  • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной или кадастровой) для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости Объекта оценки, выраженная в денежном эквиваленте (в рублях РФ).

Самый распространённый вид стоимости объекта оценки – рыночная стоимость. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в нашей оценочной практике:

  • Оценка для купли-продажи или аренды. Именно независимая оценка имущества — будь то недвижимость, земельный участок, оборудование, транспортное средство — перед совершением сделки по его отчуждению, приобретению или аренде позволит вам не продешевить, либо, наоборот, не потратить лишних средств.
  • Оценка имущества для споров в суде. В судах обычно возникают вопросы о конкретной стоимости прав требований, и только независимая оценка может определить рыночную стоимость имущества и обосновать ее. Таким обоснованием является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости имущества.
  • Оценка для органов опеки. Согласие органов опеки и попечительства требуется только в случаях, где ребенок выступает собственником продаваемого имущества. Органы опеки в данном случае призваны осуществлять защиту прав и законных интересов подопечного (ребенка). В этом случае может потребоваться независимая оценка имущества, планируемого для сделки, результатом оценки для органов опеки является официальным документом — отчет об оценке, имеющий доказательственное значение для принятия решения.
  • Оценка для бухгалтерского учета. В хозяйственной деятельности любой организации могут возникать ситуации, когда обнаруживается актив без четко обозначенной стоимости. В соответствии с правилами бухгалтерского учета при отсутствии документов, подтверждающих стоимость имущества, это имущество должно быть поставлено на баланс предприятия по рыночной стоимости, подтвержденной документально или экспертным путем.
  • Оценка для кредитования. Большинство кредитов, в том числе и ипотечных, выдается под залог имущества. Независимый отчет об оценке имущества для кредитования в банке, на основании которого можно сделать заключение о ликвидности объекта, его рыночной цене и инвестиционной привлекательности, несомненно, будет способствовать решению банка о выдаче кредита. Обратитесь к независимым оценщикам для того, чтобы получить представление, на какую сумму кредита вы в действительности можете рассчитывать.
  • Оценка для страхования. Страхование имущества эффективный способ защиты имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Для заключения договора страхования чаще всего требуется определение рыночной стоимости имущества, поскольку рыночная цена наиболее полно отражает действительную стоимость страхуемого имущества.
  • Оценка для взноса в уставный капитал. Уставный капитал — это сумма, зафиксированная в учредительных документах организации, прошедших государственную регистрацию. Поскольку взносом в уставный капитал могут быть не только денежные средства, но также и имущество (оборудование, транспорт, недвижимость и т.д.), и права на него (ноу-хау, изобретения, патенты, лицензии и т.д.), которые можно выразить в денежном эквиваленте. Именно оценка взноса поможет определить стоимость имущества.
  • Оценка для таможни. Рыночная стоимость товара применяется для определения размера пошлин, уплачиваемых при ввозе товара на территорию РФ, для целей внешнеэкономической статистики и валютного контроля. В связи с этим оценка для таможенного оформления является одной из обязательных процедур экспорта или импорта продукции.
  • Оценка для посольства. Посольства отдельных государств требуют гарантий неиммиграционных намерений лиц, которые обращаются к ним за визой. Наличие у заявителя на визу крупной собственности и документа о величине рыночной стоимости этого имущества (отчета об оценке) подтверждает его благонадежность для консульских служб.
  • Переоценка. При помощи переоценки можно не только получить сведения о текущей стоимости активов предприятия или компании, но и отследить динамику его финансовой эффективности.
  • Оценка для нотариуса. Необходима для решения таких задач, как вопросы с передачей наследства, для оформления дарения, распределение активов. Могут оцениваться любые виды недвижимости, включая земельные участки, коммерческие объекты, дома, дачи, квартиры, гаражи. Также такой сервис востребован для оценки антиквариата, оружия, коллекционных изданий, транспортных средств и облигаций. Дело в том, что клиент обязан совершить определенные отчисления при наследовании либо получении другим путем некоторых материальных благ. Таким образом, задачей оценщика может быть изучение рыночной стоимости обсуждаемых объектов с целью расчета будущей государственной пошлины. Согласно действующим нормам законодательства (Статья 333.24 НК РФ. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий), госпошлина за оказание услуг по получению свидетельства о наследства составляет 0,3% от общей стоимости наследства (но не более 100 тыс. руб.) для ближайших родственников (дети, включая усыновленных, супруги, родители, братья и сестры). Для остальных получателей наследства госпошлина составляет 0,6% от суммы, но не более 1 млн. рублей.
Читайте также:  Со статьями 28 и 29 федерального закона

Наши квалифицированные специалисты подготовят для вас всю необходимую документацию для обоснования Вашей позиции в любом из вышеперечисленных случаев.

Независимая оценка от «НОТАРОЦЕНКА» – это наиболее эффективный метод разрешения любых имущественных споров в цивилизованных рамках.

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

— продавцы и покупатели;
— владельцы объектов недвижимости различного назначения;
— инвесторы;
— кредитные организации (банки);
— государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);
— управленческие структуры муниципальных образований;
— страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками.

Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

— страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;
— кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика;
— государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например банка или государственного агентства.

С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно — установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта. Но прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появления, сформулированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке, — это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования. Потребность собственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки. Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению адекватного анализа стоимости.

Читайте также:  Требования к фотографии на визу в китай

Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование.

Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:
3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки…»

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

— при приватизации;
— передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
— использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
— продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
— переуступке долговых обязательств;
— передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
— возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.
Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся.

Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:
— купле-продаже объектов недвижимости;

— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
— реорганизации предприятий;
— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
— в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
— ликвидации объектов недвижимости;
— сдаче недвижимости в аренду;
— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
— страховании объектов недвижимости;
— кредитовании под залог объектов недвижимости;
— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
— принятии управленческих решений;
— составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
— исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.
Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например:

«Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО „АВС», для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества».

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспечивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке. Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки.

Например, цель оценки — определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки — оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *