Что относится к некапитальным строениям

Правовой центр ДВА М готов оказать юридические услуги, связанные с размещением некапитальных объектов в Москве и Московской области.

Вопрос об отнесении конкретного существующего или проектируемого объекта к капитальным или некапитальным имеет принципиальное значение для:

• определения законности размещения уже существующих на земельном участке объектов;
• минимизация рисков при строительстве новых некапитальных объектов (нужно ли разрешение на строительство?).

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, в том числе постройки, признаются движимым имуществом.

Таким образом, под некапитальным объектом (движимой вещью) следует понимать временную постройку, не обладающую прочной связью с землей, перемещение которой возможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

Однако, с учётом существующих строительных технологий, сложно представить себе объект, который не может быть перемещён, и в то же самое время перемещение любого, даже явно некапитального, объекта, как правило, влечёт тот или иной ущерб его назначению. То есть понятие и признаки недвижимости (а значит и признаки некапитального объекта) фактически недостаточно конкретизированы.

Арбитражные суды, рассматривая споры, связанные с квалификацией объекта в качестве движимого или недвижимого имущества, руководствуются также следующими признаками некпаитальности:

• Является ли постройка сборно-разборной конструкцией?
• Обладает ли строение заглубленным фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам?
• Насколько объект оснащен коммуникациями, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба назначению постройке (тепло-водоснабжение, электричество и др.)?
• Создавался ли данный объект изначально в качестве объекта движимого или недвижимого имущества?
• Имеются ли документы технической инвентаризации на данный объект?
  и другое.

Ни один из вышеперечисленных критериев не имеет для суда заранее установленной силы и не служит гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу.

Поэтому при рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.

Применительно к г. Москве региональное законодательство регламентирует понятие некапитального объекта только в отношении отдельных категорий объектов благоустройства, размещаемых на землях государственной собственности. Соответственно, применительно к иным случаям допускается строительство без разрешения на строительство некапитальных объектов любых видов, не подпадающих под определение недвижимости и не нарушающих законодательно установленные запреты.

Ни наличие фундамента (в том числе даже железобетонного монолитного), ни подключение к коммуникациям не исключают возможность отнесения объекта к некапитальным, для которых разрешение на строительство не требуется. Так, подобными характеристиками обладают, в том числе, бытовые городки на строительных площадках, которые на практике используются многократно.

При наличии фундамента принципиальное значение имеют технические решения надземной части объекта, позволяющие отделить ее от фундамента и смонтировать на новом месте.

Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент. Еще меньше сомнений в некапитальности вызывают тентовые ангары и иные конструкции.

Таким образом, определяющими характеристиками некапитального объекта являются временность и возможность перемещения постройки (без несоразмерного ущерба ее назначению). Вместе с тем, в тех случаях, когда указанные критерии неочевидны, капитальность или некапитальность конкретного объекта определяются на основании экспертного заключения.

Любое возводимое строение принято подразделять на капитальное и некапитальное. Капитальное предполагает не только возведение сооружений, но и любые изыскательные, проектные или монтажные работы, а также модернизацию уже существующих объектов. Градостроительный кодекс трактует капитальное строительство, как возведение нежилых или жилых строений, различные незавершенные объекты, за исключением легких построек в виде киосков, ангаров, кладовых, павильонов и т. д.

Виды капитального строения

Объект капитального строения – это самостоятельное здание с необходимыми коммуникациями, оборудованием, эстакадами и т. д.

1. Постройки или комплексы построек на отдельных площадях. После окончания строительства такие постройки перейдут на самостоятельный баланс.
2. Реконструируемые здания для усовершенствования, увеличения возможностей или мощностей.
3. Реставрируемые здания с целью их косметического или капитального ремонта, внутренней перестройки, устранения физических дефектов, расширения.
4. Производственные помещения, подлежащие техническому перевооружению, автоматизации или модернизации, для увеличения производственных площадей.

В обобщенном варианте все объекты капитального строительства подразделяются на:

Производственные. Это здания, возведенные для промышленных целей, объекты обороны или безопасности.

Непроизводственные. Это здания жилищно-бытового фонда, коммунального, культурно-социального.

Линейные. Это различные инженерно-коммуникационные сети, трубопроводы, линии связи и электропередач, дороги, мосты, туннели и т. д.

Признаки капитального строения

Основным признаком является тесная связь объекта с земельным ресурсом, т. е. непременное наличие фундамента. Дополнительно необходим разрешительный пакет документов, отвечающий всем требованиям ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Именно представление документов позволяет застройщику приступить к строительству или необходимой реконструкции.

Виды временного строения

Объект временного строения – это сооружения из облегченных конструкций, без заглубленной фундаментной основы, с отсутствующими подземными объектами. Например:

1. Сооружения для придорожного сервиса – автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины и т. д.
2. Развлекательные сооружения – аттракционы, детские/игровые площадки, шапито и т. д.
3. Сооружения технического, производственного, коммунального назначения – пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках, гаражи и т. д.
4. Крытые подземные или воздушные переходы, пандусы и т. д.
5. Мобильные сооружения сборно/разборного типа – кладовые, склады, ангары, вспомогательные помещения, павильоны и т. д.

Признаки временного строения

Отличительная особенность временного строения – недолговечность постройки. Обычно это вспомогательный объект, в дальнейшем подлежащий разборке или переносу на другую территорию. Временный объект может носить сезонный характер. Срок его эксплуатации не более 5 лет.

Сравнительная характеристика капитального и некапитального строения

• Заглубленный фундамент – обязательное условие.
• Ограждающие и несущие конструкции.
• Проведение коммуникаций инженерного свойства.
• Привязка сооружения к земельному участку, территории.
• Продолжительный срок службы.
• Государственная регистрация документов с указанием характеристик объекта, местоположения, площади, назначения, соответствия нормам СНиП и ГОСТ.

• Площадь не более 20 кв.м.
• Легкие сборно/разборные конструкции.
• Отсутствие заглубленного фундамента.
• Отсутствие подземных дополнительных сооружений.
• Нет необходимости создавать различную проектную, регистрационную и т. д. документацию.
• Отсутствие конкретного местонахождения, возможность разобрать сооружение и перенести его на другую территорию для эксплуатации.

Дополнительно для определения капитальности здания рассматривают следующие пункты:

• Конструкция здания и применяемые стройматериалы.
• Технические решения, применяемые при строительстве.
• Размер и размещение объекта.
• Уровень противопожарной безопасности.
• Благоустройство.

Все вышеизложенные характеристики и критерии необходимы для определения капитальности постройки, что в свою очередь определяет юридическую и экономическую сторону эксплуатации сооружения.

Cлово «капитальный» в строительстве ассоциируется с объектом прочным, надёжным, созданным на длительный срок, с большими денежными вложениями. Капитальные строения, в отличие от временных построек, являются правовыми объектами — на них регистрируется право собственности. Объект капитального строительства — как он определяется законодательно, какими признаками обладает, и что относится к капитальным строениям?

Объект капитального строительства: определение, виды, признаки

Термин «объект капитального строительства» (ОКС) в Российском градостроительном кодексе появился только в 2005 г. (До этого периода в кодексе оперировали категориями «объекты недвижимости» или «объекты градостроения»).

Определение объектов капитального строительства

Согласно ГрК РФ (ст. 1 п. 10) объект капитального строительства (ОКС) — это здания, сооружения, строения, а также объекты незавершённого строительства, при этом из этого числа исключаются некапитальные постройки, а также все улучшения, которые нельзя отделить от земельных участков (мощение, настилы, покрытия ).

Некапитальное строение — это объект, который прочно не связан с землей, его легко разобрать и переместить без нанесения вреда и потери функциональности (п. 10.2 ГрК РФ, добавленный 3 августа 2018 г. постановлением N 342-ФЗ):

• киоски (строения, не имеющие торгового зала и рассчитанные на одного продавца);
• навесы (конструкции в виде одной лишь крыши с опорами или полуоткрытые, с незамкнутыми стенами).

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути определение ОКС в ГрК РФ идёт от противного, то есть капитальными объектами признаются все те, что не относятся к некапитальным. Получается, что косвенно ОКС и объекты недвижимости — это одно и то же:

Объект недвижимости прочно соединяется с землёй и имеет фундамент. Его нельзя переместить и демонтировать, так как все его составляющие неделимы, их невозможно использовать по отдельности, не нарушив целостность всего объекта, его предназначение и функции. Право собственности на объект недвижимости подлежит регистрации.

То же самое можно отнести и к ОКС.

• К недвижимости относятся все объекты капитального строительства (ст. 130 ГК РФ). (Строения регистрируются как здания). В правовом отношении ОКС и недвижимость — неодинаковые категории:
• Помимо привязки к земле, соответствию объектов техническим параметрам, нормам градостроения и другим требованиям, для создания объекта недвижимости необходимо право собственности на земельный участок, согласие собственника ЗУ или разрешение исполнительных органов власти.
• К объекту недвижимости обязательно должны быть подведены инженерные коммуникации, в то время как при строительстве объектов капитального строительства, это нe всегда является необходимым условием.

Разрешение на строительство ОКС

На основании ст. 51 на строительство ОКС, кроме случаев, указанных в п. 17 данной статьи, необходимо брать разрешение. Оно может быть выдано только при соблюдении правил землепользования и строительства (кроме тех объектов, на которых не распространяются (или не установлены) требования, указанные в градостроительном регламенте).

На территории аэродромов устанавливаются ограничения в использовании ОКС, то есть любой объект там не построить.

Разрешения брать не нужно:

• для строительства или реконструкции ИЖС, жилого дома, гаража, садовых домов, вспомогательных построек на ЗУ;
• капремонта и реконструкции ОКС (если она не приведет к изменению его назначения);
• строительства буровых скважин, газопроводов, согласно государственным техническим проектам;
• в др. случаях, указанных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Виды объектов ОКС

Несмотря на то, что словесный ряд определения ОКС состоит из синонимов, так как здания часто называют сооружениями или строения, конструктивно и по назначению — это разные понятия.

Что такое здание

Здание представляет собой завершенную объёмную конструкцию с наземной, а иногда и подземной частью, с подсоединенными инженерными линиями и сетями.

• проживание;
• осуществление деятельности;
• производство;
• хранение произведённой продукции;
• содержание поголовья скота или птицы.

Всего существует два вида зданий — жилые и нежилые.

Определение и виды жилых зданий

Жилое здание — объект, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения бытовых и других потребностей, связанных с проживанием.

К жилым зданиям относятся:

• дома для постоянного проживания;
• общежития, интернаты и дома для престарелых (ветеранов, инвалидов);
• детские дома и интернаты;
• приюты для бездомных;
• дома так называемого маневренного фонда и пр.

Встречаются следующие виды жилых зданий:

• ИЖД (индивидуальные жилые дома);
• МКД (многоквартирный жилой дом).

ИЖД бывают разного типа:

• объект недвижимости для одной семьи, не более, чем из трёх этажей;
• двухэтажный коттеджный дом с небольшим земельным участком (в доме обычно внутренняя лестница, первый этаж — гостиная, кухня, санблоки и другие вспомогательные помещения, второй — спальни);
• одноквартирные дома блочного типа.

МКД — это дом хотя бы из двух квартир и более, имеющих, помимо индивидуальных жилых, помещения и для общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лоджии, кладовки и др.). В многоэтажных МКД имеется выход из каждой квартиры на лестничную площадку, в одноэтажных — в коридор или прямо на земельный участок.

Нежилые здания

Нежилые здания используются:

• для трудовой и коммерческой деятельности;
• промышленного и сельскохозяйственного производства;
• в административных, социальных и культурных целях;
• учебы и здравоохранения;
• хранения продуктов и товаров;
• в иных целях.

Сооружения

Сооружение — законченный строительный объект линейного, плоского, или объёмного типа, состоящий из наземной, надземной (подземной) частей. В состав сооружения обязательно входят несущие, иногда ограждающие конструкции.

Назначение: производство, хранение, транспортировка грузов, перевозка людей. Сооружения, в отличии от жилых зданий, могут быть предназначены не для постоянного проживания, а для временного пребывания людей.

Примеры сооружений: плотины, дороги, телебашни, стадионы, автопарки, вокзалы, инженерно-технические сооружения (ЛЭП, ТЭЦ, трубопроводы, кабельные и радиорелейные линии связи) и пр.

Сооружение как единое целое состоит из многих объектов (сооружений), каждый из которых неотъемлемая часть целого: входящие объекты могут выполнять различные функции, но исключение их из состава основного сооружения невозможно, так как будет нарушена основная функция.

• Например, стадион состоит из футбольного поля, беговых дорожек, спортивных площадок, песочных ям, административного здания, зрительской зоны — каждый объект играет разные роли, но может быть использован в составе всего стадиона.
• У автомобильной дороги нельзя отнять покрытия, ограждения, дорожные знаки, рвы, кюветы, дорожные мосты длиной не более десяти метров.

Что такое капитальное строение

Точного определения капитального строения в градостроительном кодексе нет. К ним обычно относят:

• все ОКС, то есть здания, сооружения и строения;
• вспомогательные и хозяйственные строения второстепенного, потребительского значения (например, гаражи, дачные дома).

Часто термин «строение» употребляют как синоним слову «здание». Далеко не все вспомогательные строения относятся к капитальным объектам строительства: целесообразно в этом случае использовать слово «постройка».

Признаки капитального строения

Капитальное строение всегда имеет фундамент, углубленный в землю, прочные стены. Однако такие же признаки могут быть и у вспомогательных построек.

Главный критерий, по которым можно определить, что строение является капитальным — это его долговременность: минимальный срок эксплуатации капитального строения составляет 25 — 50 лет.

Объекты незавершенного строительства

Так называют ОКС, строительство которых приостановлено, главным образом из-за недостатка средств. И хотя такой «ярлык» объектам дается на время, и их планируют вводить в оборот, чтобы завершить начатое, иногда они «замораживаются» на десятилетия. Примером могут служить дома, которые начали строить по ДДУ обанкротившиеся застройщики.

Объекты некапитального строительства

К ним относятся временные постройки и сооружения

Временные постройки

Временные постройки возводят или переделывают из других зданий и сооружений для проведения строительно-монтажных работ:

• сборные плоско-линейные конструкции, которые легко устанавливаются и разбираются;
• контейнеры;
• передвижные объекты.

На первый взгляд такие постройки могут ничем не отличаться от капитальных: у них может быть прочный фундамент, каменные стены, железобетонные перекрытия. Понять, к чему относится объект (капитальному или некапитальному строению), можно по его временном назначении (срок эксплуатации временной потройки обычно до 5 лет, порой — до 15), и когда строительство прекращается, его должны демонтировать. Впрочем, это происходит не всегда, и некоторые временные постройки фактически превращаются в постоянные.

Также возводятся временные постройки в лесных хозяйствах и на землях сельхозназначения: складские помещения, улья, навесы, постройки для животных, хранения инвентаря

Некапитальные сооружения

Это сооружения из легких конструкций, без фундамента (либо устанавливаемые на наземном неглубоком фундаменте), без подземных помещений, подведенных инженерных коммуникаций: киоски, павильоны, игровые и смотровые площадки, фонтаны, уличные туалеты и пр.

Брать разрешение на строительство объектов некапитального строения не надо. Они не подлежат регистрации прав собственности и налогообложению.

Заключение

Важным преимуществом ОКС является возможность стать его собственником. Объект капитального строительства строится основательно и надолго. В то же время к таким объектам предъявляются повышенные требования и может потребоваться разрешение на строительство.

ОКС, являющийся самовольной постройкой, может быть снесен либо зарегистрирован за владельцем земельного участка, на котором был построен, если соответствует нормам градостроения.

Объект капитального строительства, ставший таковым в результате реконструкции другого объекта, также является самовольной постройкой.