Экспертиза кровли многоквартирного дома

AndreyPopov / Depositphotos.com

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между "затопленным" жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения"), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

• районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
• а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

• крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. "а" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
• причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. "з" п. 11 Правил);
• "крышный" минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
• однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом "управляшка" не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
• что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
• а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и "потребительский" штраф.

Обследование: Мягкие кровли трёх жилых многоквартирных домов.

Адрес проведения экспертизы: Ленинградская область

Цель экспертизы: обследование кровли 3 жилых домов, с целью определения их технического состояния и выдача экспертного заключения по дальнейшей их эксплуатации и ремонту на бумажном носителе в двух экземплярах и электронной версии в одном экземпляре.

Кровля многоквартирного жилого дома №1:

• жилой многоквартирный пятиэтажный дом 1971 года постройки, панельный, серия 1-464А-14;
• в доме расположено 8 подъездов;
• кровля совмещенная рулонная по цементно-песчанной стяжке выполненной по сборным железобетонным ребристым плитам покрытия, утеплитель уложен на плиту перекрытия 5 этажа.

На кровле расположены сборные железобетонные вентблоки, вытяжки канализационных стояков, телевизионные антенны. Водосток с кровли наружный неорганизованный . Уклон кровли выполнен в сторону карнизных свесов при монтаже ребристых плит покрытия. По торцам здания устроены парапеты.

Кровля многоквартирного жилого дома №2:

• жилой многоквартирный пятиэтажный дом 1972 года постройки, панельный;
• в доме расположено 4 подъезда;
• кровля совмещенная рулонная по цементно-песчанной стяжке выполненной по сборным железобетонным ребристым плитам покрытия, утеплитель уложен на плиту перекрытия 5 этажа.

На кровле расположены сборные железобетонные вентблоки, вытяжки канализационных стояков, телевизионные антенны. Водосток с кровли наружный неорганизованный. Уклон кровли выполнен в сторону карнизных свесов при монтаже ребристых плит покрытия. По торцам здания устроены парапеты.

Кровля многоквартирного жилого дома №3:

• жилой многоквартирный пятиэтажный дом 1967 года постройки, панельный;
• в доме расположено 8 подъездов;
• кровля совмещенная рулонная по цементно-песчанной стяжке выполненной по сборным железобетонным ребристым плитам покрытия, утеплитель уложен на плиту перекрытия 5 этажа.

На кровле расположены сборные железобетонные вентблоки, вытяжки канализационных стояков, телевизионные антенны. Водосток с кровли наружный неорганизованный . Уклон кровли выполнен в сторону карнизных свесов при монтаже ребристых плит покрытия.

Строительные обследования кровли

Экспертами было произведено визуальное и визуально-инструментальная экспертиза трех зданий, в соответствии с требованиями ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве». Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа:

• подготовка к проведению обследования;
• предварительное (визуальное) обследование;
• детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями ГОСТ Р 53778-2010 п. 5.1.8 подготовительные работы проводят с целью: ознакомления с объектом обследования, его объемно-планировочным и конструктивным решением, материалами инженерно-геологических изысканий; сбора и анализа проектно-технической документации; составления программы работ с учетом согласованного с заказчиком технического задания.

Экспертом произведен внешний осмотр конструкций здания, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям ГОСТ Р 53778-2010 Предварительное (визуальное) обследование проводят с целью предварительной оценки технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (при необходимости) по внешним признакам, определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования и уточнения программы работ. При этом проводят сплошное визуальное обследование конструкций здания, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (в зависимости от типа обследования технического состояния) и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми измерениями и их фиксацией.

В соответствии с « Классификатором основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов (Утвержден Главной инспекцией Госархстройнадзора России 17 ноября 1993 г.)» устанавливает основные понятия, термины и определения, в рамках установленных границ понятий:

Критический дефект (при выполнении (СМР) — дефект при наличии которого здание, сооружение его часть или конструктивный элемент функционально непригодны дальнейшее ведение работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно либо может повлечь снижение указанных характеристик в процессе эксплуатации.

Критический дефект (при производстве конструкций и изделий) — дефект при наличии которого изделие конструкция функционально непригодны и его использование по назначению может повлечь потерю или снижение прочности устойчивости, надежности здания, сооружения его части или конструктивного элемента. Критический дефект подлежит безусловному устранению до начала последующих работ или с приостановкой начатых работ.

Значительный дефект — дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность. Дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами.

При этом дефектом является каждое единичное отступление от проектных решений или неисполнение требований норм.

Обследование экспертом

В зависимости от количества дефектов и степени повреждения, техническое состояние строительных конструкций оценивается по следующим категориям (см. гл. 3 «Термины и определения» СП 13-102-2003):

Исправное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно работоспособное состояние — категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

На основании данных, полученных в результате обследования, техническое состояние обследуемых кровель оценивается как:

• кровля многоквартирного жилого дома №1: работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается;
• кровля многоквартирного жилого дома №2: работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается;
• кровля многоквартирного жилого дома №3: работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Заключение по строительному осмотру кровли

В соответствии с нормативно-техническим документом «Методика определения физического износа гражданских зданий» определяется степень технического состояния обследуемого здания:

Техническое состояние обследуемых кровель оценивается как:

• кровля многоквартирного жилого дома №1 ветхое — состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены;
• кровля многоквартирного жилого дома №2 ветхое — состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены;
• кровля многоквартирного жилого дома №3 удовлетворительное — Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

На основании данных полученных в ходе экспертно-диагностического обследованию экспертами была определена степень физического износа трех кровель жилых многоквартирных домов.

Физический износ обследуемых кровель составил:

• кровля многоквартирного жилого дома №1 — 79%;
• кровля многоквартирного жилого дома №2 — 80%;
• кровля многоквартирного жилого дома №3 — 40%.

Рекомендации эксперта по экспертизе

Кровля многоквартирного жилого дома №1:

Для дальнейшей безаварийной эксплуатации кровли необходимо провести работы по замене рулонного ковра, с заменой свесов, линейных окрытий парапетов, с устройством примыканий к вентканалам, канализационным стоякам, стойкам антенн, с установкой флюгарок на стояки канализации, ремонтом мест выхода на кровлю.

Кровля многоквартирного жилого дома №2:

Для дальнейшей безаварийной эксплуатации кровли необходимо провести работы по замене рулонного ковра, с заменой свесов, линейных окрытий парапетов, с устройством примыканий к вентканалам, канализационным стоякам, стойкам антенн, с установкой флюгарок на стояки канализации, ремонтом мест выхода на кровлю.

Кровля многоквартирного жилого дома №3:

В данном жилом многоквартирном доме в связи с невозможностью утеплить перекрытие 5 этажа (низкая высота совмещенной кровли между плитой перекрытия 5 этажа и плитой покрытия кровли) и жалобами жильцов верхних этажей о промерзании наружных ограждающих конструкций целесообразно выполнить утепление по существующему рулонному ковру, предварительно устранив выявленные замечания по старой кровле (проклеить швы в ковре, восстановить примыкания к вентканалам, заменить разбитую плиту вентканала, убрать демонтированные стойки антенн с кровли, установить флюгарки на выпуски стояков канализации), по утеплителю уложить два слоя плоского шифера или ЦСП толщиной 12мм и сверху два слоя наплавляемой кровли из Унифлекса толщиной 2.8 мм.

Экспертиза конструкций кровли здания №2 — Определение физического износа: Физический износ конструкции определяется в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» В соответствии с приведенной таблицей, износ кровли 80%.

Экспертиза конструкций кровли здания №1 — Парапетные линейные окрытия и карнизные свесы имеют следы сквозной коррозии, а также отсутствие примыкания к ним рулонного ковра.

Экспертиза конструкций кровли здания №3 — Покрытие мягкой кровли имеет следы многочисленных дефектов: отслоение слоев рулонного ковра кровли, вздутия, отслоения в местах примыкания к вентканалам, одна из плит закрывающая вентканал сверху разрушена. Канализационные стояки не имеют флюгарок для защиты от атмосферных осадков.

Обследование кровли жилого дома — Экспертно-диагностическое обследование мягких кровель 3 жилых домов, с целью определения их технического состояния и выдача экспертного заключения по дальнейшей их эксплуатации и ремонту на бумажном носителе в двух экземплярах и электронной версии в одном экземпляре.

Строительная экспертиза | Обследование сооружений | Строительная экспертиза Санкт-Петербург | Экспертиза домов
Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206. Офис работает по будням с 9.30 до 18.30, без обеда
E-mail: info@89265277274.ru | Телефоны: +7(926)527-72-74
© 2018 ООО "Независимое агентство строительных экспертиз"

Строительно-техническая экспертиза крыш, кровель зданий и сооружений проводится для определения их фактического состояния, соответствия выполненных конструкций требованиям строительных норм, а также выявления дефектов или отклонений от проектных решений.

Экспертиза крыш и кровель проводится с целью определения фактического физического износа, с целью определения необходимости проведения текущего или капитального ремонта. Для новостроек экспертиза крыш и кровель проводится с целью выявления дефектов и отклонений от проектной документации.

Наши эксперты проводят экспертизу крыш и кровель для следующих зданий:

• многоквартирных жилых домов;
• зданий общественного назначения;
• зданий производственного и складского назначения;
• зданий индивидуальных жилых домов, бань, гаражей и т.д.

Обследование крыш и кровель состоит из нескольких этапов:

1. Подготовительные. Включают анализ имеющейся на объекте рабочей, проектной, исполнительной (акты на скрытые работы, исполнительные схемы, технические отчеты и заключения сторонних организаций) документации. В результате определяется послойный состав кровли и соответствие фактически примененных материалов требованиям проекта.
2. Визуальное обследование кровли с фотофиксацией выявленных дефектов и оценкой качества устройства гидроизоляционного ковра, в т.ч. сцепления рулонной гидроизоляции с защищаемой поверхностью.
3. Инструментальное обследование с измерением уклонов кровли и ширины нахлеста соседних полотнищ гидроизоляции.
4. Камеральная обработка полученной информации.
5. Составление карт-дефектов.
6. Составление официального Заключения.

Наши специалисты используют следующие приборы: цифровая камера «Canon» G12, рулетка металлическая с ценой деления 1 мм «Remomagnet», рулетка лазерная «Leica Disto D5», влагомер «Testo 606-1», штангенциркуль, дальномер, склерометр (для проверки стяжки кровли), прибор «АЗИМУТ-ТМ» (показывает степень повреждения кровли, находит места затечки воды, выявляет состояние стяжки и т.п.).

За долгое время работы было выявлено много дефектов кровли, например такие:

1. Теплоизоляционный материал кровли не соответствует материалу, предусмотренному проектом — может привести к нарушению предусмотренного теплового режима здания, потребует дополнительных затрат на поддержание нормальной внутренней температуры помещений;
2. участки кровли с механическими повреждениями, такими как разрывы, вмятины, проколы губчатое строение, потеки и наплывы – это может привести к нарушению герметичности покрытия и протечкам кровли;
3. участки с отсутствием сцепления гидроизоляции с защищаемой поверхностью (места с изменениями характера звука при простукивании устройством для определения дефектов гидроизоляционного покрытия (пустоты)), воздушные мешки;
4. застои воды на кровле вследствие нарушения величины уклонов в сторону водоотводных воронок;
5. уменьшенная ширина нахлеста, отсутствие сцепления между собой соседних полотнищ гидроизоляционного материала;
6. нарушения требований проекта по устройству примыканий гидроизоляционного покрытия к парапетам, выводам вентиляционных шахт;
7. отсутствие защитных покрытий эксплуатируемых участков кровель, а также проходов к ним.

И это далеко не все дефекты, которые могут быть выявлены при обследовании крыш и кровель.

Кровля — важнейший конструктивный элемент здания, от качества устройства которого зависит сохранность нижележащих конструкций и долговечность всего сооружения. Строительная экспертиза проводимая нашими экспертами, включает в себя комплекс работ, позволяющих всесторонне оценить качество строительно-монтажных работ, выполненных подрядными организациями, и дать рекомендации по проведению необходимых мероприятий для восстановления нормальной эксплуатации кровель, работающих с отклонениями от проектных (нормативных) требований.