Содержание

Территориальные зоны — элементы ПЗЗ поселения

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам — результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Главные цели такого планирования ( статья 9 ГК РФ):

  1. определение в документах территориального планирования назначения территорий:
    • исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
    • обеспечение устойчивого развития территорий
    • развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
    • учёт интересов:
      • граждан
      • объединений граждан
      • Российской Федерации
      • субъектов РФ
      • муниципальных образований

      Градостроительная картина поселения отображается графически:

      • в генеральном плане
      • в карте функционального зонирования

      Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения:

      • выделяются территориальные зоны
      • зоны объединяют земельные участки со сходными характеристиками

      К признакам любой территориальной зоны относятся (пункты 2-4 статьи 85 ЗК РФ):

      • учёт особенностей зоны:
      • расположение
      • развитие
    • установленные границы
    • сочетание различных ВРИ ЗУ
    • установленные градостроительные регламенты, определяющие правовой режим:
      • земельных участков
      • всего, что:
        • находится над и под поверхностью ЗУ
        • используется при застройке и эксплуатации:
          1. зданий
          2. строений
          3. сооружений
          4. предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства на смежных ЗУ
          5. Градостроительный регламент — порядок, вводимый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения. Он устанавливается в соответствии с ГК РФ. Он обязателен для исполнения:

            • собственниками ЗУ
            • землепользователями
            • землевладельцами
            • арендаторами ЗУ

            вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю.

            В случае, когда ВРИ ЗУ не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны,

            • земельный участок
            • объекты недвижимости, прочно связанные с ЗУ

            не соответствуют градостроительному регламенту. Возможности развития территории надела ограничены.

            Территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов. Градрегламенты определяют правовой режим ЗУ зоны. В этом состоит:

            • градостроительное значение территориальных зон
            • роль зон в формировании генерального плана поселения

            Негативные последствия

            Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:

            1. по застройке наделов
            2. по эксплуатации возведённых капитальных объектов

            Как бы ни были совершенны:

            1. генеральный план
            2. карта функционального зонирования территории

            разработанные компетентными профессионалами совместно:

            • с муниципальными и региональными властями
            • с природоохранными, лесными и водными службами
            • с комитетами и министерствами
            • с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры
            • с иными организациями

            они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ.

            Ситуации, когда возникают негативные последствия

            • Ошибки при формировании территориальных зон:
            1. границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
            2. участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах

            Это нарушение требований ГК РФ (пункт 4 статьи 40 ).

            Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:

            1. на ЗУ
            2. на территориальные зоны

            ВРИ ЗУ в зоне устанавливаются в соответствии:

            • с функциональным назначением участков
            • с проектами проектами планировки территорий

            Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:

            • ЗУ
            • объектов капитального строительства

            Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:

            Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:

            1. невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
              • ЗУ
              • недвижимого имущества
              • причинение вреда правообладателям участков
              • снижение стоимости ЗУ и объектов капитального строительства
              • невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
              • ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
                • функционированию ОКС регионального или местного значения
                • размещению объектов капитального строительства регионального или местного значения

                Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

                Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:

                • при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
                • при доказательстве обстоятельств, что попунктно перечислены выше

                подготовленных правообладателями земельных наделов.

                Изменение территориальной зоны земельного участка

                При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:

                • это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГК РФ)
                • утверждаются нормативными правовыми актами:
                • органов местного самоуправления
                • органов государственной власти субъектов РФ
                • органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
              • устанавливают:
                • территориальные зоны
                • градостроительные регламенты
                • порядок применения ПЗЗ
                • порядок внесения изменений в ПЗЗ
                • порядок включает:
                  • карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
                  • градостроительные регламенты
                  • Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.

                    ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

                    • для рассмотрения вопроса овнесени изменений
                    • для внесения изменений

                    могут служить определённые обстоятельства.

                    Перечень обстоятельств

                    При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

                    1. генеральному плану
                    2. схеме территориального планирования

                    А) При получении предписания об устранении:

                    использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.

                    Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

                    Б) При поступлении предложений:

                    1. об изменении границ территориальных зон
                    2. об изменении градостроительных регламентов

                    Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны

                    Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:

                    • федеральные органы исполнительной власти
                    • органы исполнительной власти субъектов РФ:
                    • когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
                  • органы местного самоуправления муниципального района:
                    • когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению объектов капитального строительства местного значения
                    • органы местного самоуправления
                      • когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
                      • когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
                        1. объектов федерального значения
                        2. объектов регионального значения
                        3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)
                        4. Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

                          • уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
                          • уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ
                          • уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

                          Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

                          • в инициативном порядке
                          • в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно
                          • причиняется вред их правообладателям
                          • снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства
                          • не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

                          Заявление об изменении территориальной зоны

                          Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.

                          Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

                          Читайте также:  Приказ 1313 о допуске к государственной

                          Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

                          1. доказывается нанесение вреда правообладателю участка
                          2. показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов

                          Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

                          Примерная формв заявления — здесь.

                          Решение об изменении территориальной зоны

                          Изменение территориальной зоны — задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.

                          Итоговое решение зависит от многих факторов:

                          • от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии
                          • от результатов публичных слушаний:
                          • владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения
                          • замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

                          Исключение:

                          изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании

                          Подача заявления об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

                          • предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки
                          • в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
                          • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
                          • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
                        5. предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации
                        6. организуются публичные слушания
                        7. о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
                          • о дате и месте проведения
                          • с информацией из проекта изменений в ПЗЗ
                          • в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется
                          • по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний
                          • подготовленные документы отправляются главе администрации:
                            • в течение 10 дней он должен принять решение:
                              1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
                              2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления
                              3. Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

                                • Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ)
                                • В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
                                • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
                                • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
                              4. Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
                                • в течение 30 дней он должен принять решение:
                                  1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
                                  2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления
                                  3. О главном в заявлении

                                    Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.

                                    Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:

                                    1. убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ
                                    2. содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при уже выполненном включении ЗУ в территориальную зону

                                    Для одних участков потребуется подготовка отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:

                                    • или наделов
                                    • или расположенных на участках объектов недвижимости

                                    Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:

                                    • противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ
                                    • не учитывает существующее землепользование:
                                    • например, застройку объектами капитального строительства
                                  4. не соответствует генплану поселения в части назначения территории
                                  5. Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:

                                    • низкого бонитета
                                    • низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете

                                    Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

                                    Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ — не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

                                    Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:

                                    • на участке есть жилой дом
                                    • генеральный план поселения не несоответствует правилам землепользования и застройки

                                    Полезная информация

                                    1. С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
                                    2. Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
                                    3. Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
                                    4. С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
                                    5. О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
                                    6. С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
                                    7. Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
                                    8. Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
                                    9. С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
                                    10. С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

                                    1. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

                                    1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

                                    2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

                                    3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон;

                                    4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

                                    5) планируемых изменений границ земель различных категорий;

                                    6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

                                    7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.

                                    2. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

                                    1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

                                    2) красным линиям;

                                    3) границам земельных участков;

                                    4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

                                    5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

                                    6) естественным границам природных объектов;

                                    7) иным границам.

                                    3. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

                                    Комментарий к Ст. 34 ГрК РФ

                                    1. При установлении территориальных зон учитываются различные факторы, предусмотренные пп. 1 — 6 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ. Однако они имеют различную степень обязательности. Так, при установлении территориальных зон обязательны требования пп. 1, 2 и 3 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ. Требования пп. 4, 5 и 6 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ носят рекомендательный характер и могут не учитываться при установлении территориальных зон.

                                    Читайте также:  Где север на публичной кадастровой карте

                                    2. Границы территориальных зон изменяются вместе с границами объектов, перечисленных в пп. 1 — 6 ч. 2 ст. 34 ГрК РФ, по которым указанные зоны устанавливаются. Например, границы территориальных зон, установленные по границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований и границам муниципальных образований, в том числе по границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, изменяются вместе с изменением указанных границ.

                                    Порядок изменения границ населенных пунктов установлен ст. 84 ЗК РФ. Внешние границы земель населенных пунктов называются чертой городских и сельских поселений. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

                                    Утверждение и изменение черты городских и сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, за исключением черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, которая утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области. Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляются Правительством РФ.

                                    Статья 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» устанавливает порядок изменения границ муниципального образования, согласно которой изменение границ муниципального образования осуществляется законом субъекта РФ по инициативе населения, органов местного самоуправления, органов государственной власти субъекта РФ, федеральных органов государственной власти.

                                    Изменение границ муниципальных районов, влекущее отнесение территорий отдельных входящих в их состав поселений и (или) населенных пунктов к территориям других муниципальных районов, осуществляется с согласия населения данных поселений и (или) населенных пунктов, выраженного путем голосования, либо на сходах граждан с учетом мнения представительных органов соответствующих муниципальных районов.

                                    Изменение границ поселений, влекущее отнесение территорий отдельных входящих в их состав населенных пунктов к территориям других поселений, осуществляется с согласия населения данных населенных пунктов, выраженного путем голосования, либо на сходах граждан с учетом мнения представительных органов соответствующих поселений. Изменение границ муниципальных районов и поселений, не влекущее отнесения территорий отдельных входящих в их состав поселений и (или) населенных пунктов соответственно к территориям других муниципальных районов или поселений, осуществляется с учетом мнения населения, выраженного представительными органами соответствующих муниципальных районов и поселений.

                                    В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» под природным объектом понимаются естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства. Под естественной экологической системой данный Федеральный закон понимает объективно существующую часть природной среды, которая имеет пространственно-территориальные границы и в которой живые (растения, животные и другие организмы) и неживые ее элементы взаимодействуют как единое функциональное целое и связаны между собой обменом веществ и энергией. Природный ландшафт — территория, которая не подверглась изменению в результате хозяйственной и иной деятельности и характеризуется сочетанием определенных типов рельефа местности, почв, растительности, сформированных в единых климатических условиях. Элементарными примерами природных объектов являются леса и водные объекты. Естественный характер границ природных объектов означает, что они определялись в результате природных изменений без вмешательства человека.
                                    ———————————
                                    СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.

                                    3. Зоны с особыми условиями использования территорий, к которым ГрК РФ отнесены охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами, а накладываются на территориальные зоны различных видов, определенные ст. 35 ГрК РФ.

                                    Второй комментарий к Статье 34 Градостроительного кодекса

                                    1. В комментируемой статье урегулированы общие принципы установления территориальных зон. Территориальными зонами являются территории, для которых определены границы и установлены градостроительные регламенты. Суть территориального зонирования состоит в «разграничении территорий, отличающихся друг от друга по каким-либо признакам, которые не могут быть совместимы между собой, установлении на этой основе границ зон и подзон, перечней разрешенного использования и допустимых строительных изменений в их пределах — градостроительных регламентов. Обоснование устанавливаемых в зонировании ограничений на использование земель осуществляется на стадии анализа существующего использования земель и планирования их будущего использования. Установление территориальных зон производится таким образом, чтобы это была территория, включающая однородные по характеристикам и параметрам разрешенного использования земельные участки» .
                                    ———————————
                                    Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий к Земельному кодексу РФ. М., 2002.

                                    Территориальное зонирование, как указывают некоторые исследователи, характеризуется пространственным и временным признаками. Первый из них обозначает, что границы той или иной зоны должны быть четко установлены и обозначены как в документах, так и на местности; описаны особенности и определена общая площадь зоны. Второй признак может проявляться двояко: когда зона устанавливается на какой-либо срок (в годах), до наступления определенного условия, на неопределенный срок (зоны в национальных парках) либо когда установлены сроки пересмотра зон . Комментируемая статья также сконструирована с учетом и пространственного, и временного факторов. С одной стороны, здесь определено, что основой зонирования должно выступать существующее (на момент определения территориальных зон) использование земельных участков, с другой стороны, должно быть принято во внимание и планируемое их использование.
                                    ———————————
                                    Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (постатейный) (под ред. О.Л. Дубовик) включен в информационный банк.

                                    См.: Комментарий к Водному кодексу РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (постатейный) / Под ред. О.Л. Дубовик. М., 2011.

                                    Заслуживает внимания тот факт, что ни одному из указанных принципов законодатель приоритета не отдает, подтверждением чему выступает судебная практика.

                                    Пример: арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя к городской думе о признании недействующими правил землепользования и застройки городского округа в части установления рекреационной зоны в границах принадлежащих предпринимателю земельных участков. Как указал суд, в соответствии со ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом в том числе сложившейся планировки территории и существующего землепользования. Как следует из материалов дела, на момент приобретения предпринимателем в собственность земельных участков и на дату принятия городской думой спорного решения вид разрешенного использования указанных земельных участков соответствовал разрешенному использованию, установленному для зон рекреационного назначения. В силу изложенного суд пришел к выводу о том, что при принятии городской думой оспариваемого решения учитывалось уже существующее землепользование, что соответствует требованиям закона (см. Постановление ФАС Центрального округа от 7 июля 2014 г. по делу N А64-7836/2013).

                                    В другом деле суд разъяснил, что ГрК РФ не содержит положений, обязывающих органы власти определять функциональные зоны в документах территориального планирования в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территорий направлено не на фиксацию существующего положения, а на развитие (то есть изменение в будущем) территории (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 18 ноября 2014 г. по делу N 33-8360/14). Таким образом, и учет существующего положения дел, и ориентация на планы градостроительного развития не являются самоценными с юридической точки зрения, а конфликт между этими двумя ценностями всякий раз может быть разрешен по-иному.

                                    Читайте также:  Когда начали давать материнский капитал

                                    2. Как следует из ч. 1 комментируемой статьи, границы территориальных зон устанавливаются с учетом социально-экономических и юридических обстоятельств. К первым относятся:

                                    — возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

                                    — наличие функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района);

                                    — сложившаяся планировка территории и существующее землепользование;

                                    — планируемые изменения границ земель различных категорий;

                                    — историко-культурный опорный план исторического поселения федерального значения (или поселения регионального значения).

                                    К юридическим обстоятельствам, которые необходимо учитывать при зонировании, относятся:

                                    — наличие определенных ГрК РФ территориальных зон (об их перечне и составе см. комментарий к ст. 35);

                                    — предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

                                    Смысл определения данных обстоятельств в тексте ГрК РФ заключается в том, чтобы предложить органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления некий единый методический подход к территориальному зонированию (в муниципальных правовых актах, посвященных территориальному зонированию, эти принципы, как правило, не указываются, делается лишь отсылка к комментируемой статье ГрК РФ). Кроме того, социально-экономические и юридические критерии могут быть использованы при последующем пересмотре документов градостроительного планирования по причине выявленных несоответствий между фактически определенными границами территориальных зон и теми принципами, которые оказались нарушенными.

                                    3. В комментируемой статье урегулированы также общие правила определения границ территориальных и иных зон (ч. ч. 2 и 3). Определено, что границы территориальных зон могут устанавливаться по следующим ориентирам:

                                    — линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

                                    — границам земельных участков;

                                    — границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

                                    — границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

                                    — естественным границам природных объектов;

                                    Как видно из приведенной формулировки, в целях удобства для установления границ территориальной зоны может быть определена и какая-либо иная естественная привязка. В градостроительных документах чаще всего встречается определение границ территориальных зон посредством привязки к линиям улиц, границам земельных участков, естественным границам природных объектов.

                                    Границы иных зон (с особыми условиями использования территорий, объектов культурного наследия) по общему правилу не обязаны совпадать с территориальными зонами. При этом для определения юридической судьбы соответствующего земельного участка принципиально важным оказывается именно это особое зонирование. Такая позиция сложилась и в судебной практике.

                                    Пример: суд отказал в удовлетворении требований истцов о признании незаконным решения Департамента земельных и имущественных отношений субъекта РФ об отказе в предоставлении истцам земельного участка в общую долевую собственность. Как указал суд, испрашиваемый земельный участок входит в границы 2-й зоны округа санитарной охраны курортной зоны города, является курортом федерального значения и не может быть предоставлен в собственность истцов. При этом суд отклонил ссылку истцов на отсутствие доказательств, подтверждающих вхождение участка в земли округа санитарной охраны со ссылкой на его принадлежность к землям населенных пунктов. Как указал суд, согласно ч. 3 ст. 34 ГрК РФ границы зон с особыми условиями использования территорий могут не совпадать с границами территориальных зон. Таким образом, зоны округа санитарной охраны курортной зоны не устанавливают зонирование территорий городского округа, как полагают истцы, а являются зонами с особыми условиями использования территорий (см. Определение Приморского краевого суда от 20 марта 2014 г. по делу N 33-2190).

                                    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                    от 23 ноября 2018 года N 650

                                    Об установлении формы графического описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, формы текстового описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, требований к точности определения координат характерных точек границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего сведения о границах населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, и о признании утратившими силу приказов Минэкономразвития России от 23 марта 2016 г. N 163 и от 4 мая 2018 г. N 236

                                    В соответствии с частью 3.1 статьи 19, частью 5.1 статьи 23 и частью 6.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.16; 2006, N 52, ст.5498; 2011, N 13, ст.1688; 2015, N 1, ст.9, 11; 2016, N 1, ст.79; N 27, ст.4306; 2017, N 27, ст.3932; N 31, ст.4740, 4829; 2018, N 1, ст.91; N 32, ст.5135), пунктом 10 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2018, N 32, ст.5135), пунктом 13 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 12, ст.1024; 2005, N 1, ст.25; 2007, N 21, ст.2455; 2008, N 49, ст.5742; 2013, N 52, ст.6971; 2018, N 32, ст.5135) и пунктом 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст.2867; 2009, N 19, ст.2344; 2010, N 9, ст.960; N 19, ст.2324; N 21, ст.2602; N 41, ст.5240; N 45, ст.5860; N 52, ст.7104; 2011, N 12, ст.1640; N 17, ст.2411; N 36, ст.5149; N 43, ст.6079; 2012, N 13, ст.1531; N 27, ст.3766; N 52, ст.7491; N 53, ст.7943; 2013, N 5, ст.391; N 14, ст.1705; N 35, ст.4514; 2014, N 21, ст.2712; N 40, ст.5426; N 44, ст.6072; 2015, N 41, ст.5671; N 46, ст.6377, 6388; 2016, N 17, ст.2410; N 31, ст.5013; 2017, N 1, ст.175; N 5, ст.800; N 17, ст.2569; N 33, ст.5205; N 34, ст.5276; N 42, ст.6168; N 46, ст.6790; 2018, N 33, ст.5434; N 37, ст.5762),

                                    1. Утвердить прилагаемые:

                                    форму графического описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории (приложение N 1);

                                    форму текстового описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон (приложение N 2);

                                    требования к точности определения координат характерных точек границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего сведения о границах населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории (приложение N 3).

                                    2. Росреестру в 3-месячный срок со дня вступления в силу настоящего приказа утвердить и разместить на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" схемы, используемые для формирования документов в формате XML, представляемых органами исполнительной власти и органами местного самоуправления в орган регистрации прав с целью внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий и зон с особыми условиями использования территории.

                                    Оставить комментарий

                                    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *